賴總統於選前承諾，將於八年內興辦13萬戶社會住宅，但迄今一年半仍未核定興辦計畫。行政院長卓榮泰坦言社宅用地取得困難，政府沒辦法投入那麼多預算，希望引進民間資金，以「多元」方式推動。
內政部在「社會住宅專區」中指出，大眾運輸導向開發（以下簡稱TOD）應作為拓展社宅用地的優先管道。然而，我們卻看到地方在實際推動上，TOD 僅流於財政手段，不僅與居住政策脫節，甚成為助長周邊房價上漲的推手。
面對上述矛盾，OURs都市改革組織、崔媽媽基金會與社會住宅推動聯盟於今（12/16）邀請牛煦庭委員共同召開記者會，呼籲中央（內政部、交通部）應積極介入，整合軌道建設與住宅政策，形成有效公共政策鏈結。
TOD增額容積均為財務導向，毫無回饋住宅義務
目前已建設捷運各都中，臺北、新北、桃園、高雄四都已實施TOD「放寬容積」政策（台中預計明年實施），其皆透過「都市計畫細部計畫變更」（不需經中央）方式辦理。其中臺北、新北採「容積獎勵＋增額容積」，桃園、高雄則僅用「增額容積」。
「容積獎勵」部份，雙北已有公益回饋項目要求，問題較小；真正要關注的是「增額容積」（參見表1）。四都現行制度多將此視為地方財政工具，以收取「增額容積代金」為主要目的，未要求申請者應回饋社會住宅/可負擔出租住宅。結果，屬於公共財的增額容積，成為不動產獲利標的與房價推升題材。
國際經驗顯示，TOD開發若缺乏住宅政策介入，往往造成房價上漲、弱勢原居者被迫搬離等「仕紳化」(gentrification) 現象。因此，如紐約、洛杉磯、芝加哥 1 、溫哥華、倫敦、慕尼黑、首爾等多個城市，均訂定TOD應提供一定的可負擔住宅的制度 2 。相較之下，我們走的是與國際趨勢背道而馳的路線，更與政府宣稱的「多元取得社宅」目標自我矛盾。
政府聯開宅均打算出售，如何要求民間回饋社宅？
更離譜的是，上述所說TOD應連結居住正義，連政府自己都不買單，最鮮明的例子就是捷運聯合開發。聯合開發是由地方捷運單位主導，可類比「公辦都更」，同樣享鉅額容積紅利，並可據此分回一定數量房地。然後呢？拿到市場標售來換取財政收益！
以雙北為例（因為它們捷運開發較早）。台北市原本是將聯開住宅出售，至柯市府時代改以出租模式運作，但現在蔣市府又改弦易轍，打算將未來取得的聯開宅全數出售，連既有的三房型聯開宅也會在租約屆滿後出售。而新北市聯合開發正如火如荼推進中，雖皆尚未完工，但未來分回房地後同樣是把算全數出售（參見表2）。
問題出在20多年前訂定的《大眾捷運法》思維，將捷運聯合開發目的設定為「追求最佳盈餘」，形成以房價提升換取收益的制度邏輯。這種不動產導向思維，面對當前嚴峻的居住困問題，合適嗎？政府「一方面高喊蓋社宅，一方面轉身賣聯開宅」，合理嗎？
財政不再是理由，制度改革才是關鍵
台北市等地方政府在面對外界質疑時，最常以「財政壓力」作為理由。然而，這項說法在中央普通統籌分配稅款大幅調整後已明顯站不住腳。資料顯示（表3），六都在新制下各自增加數百億元的財源，明顯較過去寬裕；在此情況下，若還是繼續「TOD只收代金、聯開宅全面出售」，更凸顯政策價值的嚴重扭曲。
另方面，中央雖提出八年13萬戶的政策願景並強調多元取得，但軌道建設（交通部）與居住政策（內政部）兩部門卻各行其是、互不整合，致使TOD所創造的公共增值被地方政府視為財政工具，聯開宅也因既有法規仍以盈餘最大化為目標而被集體出售。
因此，財政不是理由，制度改革才是關鍵。唯有中央介入並建立最低標準，要求 TOD 增額容積與聯開分回房地須具備固定比例的住宅回饋，地方政府才不會再以財政為藉口規避住宅責任。如此一來，TOD 才能真正成為多元取得社宅的重要來源，並與 13 萬戶社宅目標形成可實現的政策連動，而非停留在紙上。
我們的訴求：讓TOD成為住宅政策的正向力量
綜合上述，我們嚴正呼籲內政部與交通部兩大中央主管機關必須介入，並提出以下兩項具體的訴求：
1. TOD 增額容積應與住宅政策有效連結(內政部)
鑑於目前地方政府採「都市計畫細部計畫變更」方式辦理 TOD 開發，且僅著眼 財政收益(收取代金)，嚴重欠缺與住宅政策必要的連結規範。我們要求內政部 應正視此問題，儘速修訂《都市計畫細部計畫審議原則》，明確規範:
凡透過都市計畫細部計畫通盤檢討或個案變更，給予大眾運輸場站周邊地區 (TOD 區域)核給增額容積者，必須有一定比例開發量體作為長期租賃住 宅(或捐贈政府作為社會住宅)，並將此列為該細部計畫檢討變更須遵守的 核心要求原則。
2. 聯合開發分回的房地應率先以身作則(交通部)
鑑於現行《大眾捷運法》雖賦予主管機關對聯合開發取得房地可採「租賃」處份方式，但實務上其皆傾向於出售套現，使公共資產未能反饋住宅政策。我們要求交通部應會同內政部，儘速修訂《大眾捷運系統土地開發辦法》，明確規定：
凡是依據《大眾捷運法》第七條第三項規定，透過「調整當地之土地使用分區管制」而獲得容積率調整或增額容積等實質獎勵者，開發主管機關於權益分配中所分回之房地，必須有一定比例作為租賃住宅或社會住宅。
TOD改革：居住正義不可缺席的一步
台灣正處在推動13萬戶社宅的關鍵時刻。若TOD若能掙脫短視的「土地財政工具」定位，成為穩定的社宅與可負擔住宅來源，不僅能減輕政府的興辦壓力，也能讓軌道投資的公共效益真正回饋市民，形成「交通優化×居住平權×永續發展」三的贏局面。
反之，若TOD繼續被視為財務工具或地產槓桿，一味追求收益最大化而忽視公共利益，我們將面臨更加惡化的地價壓力、居住排擠與城市不平等——這將是台灣未來付不起的代價。
OURs都市改革組織 